简短回答
可以。土地已经存在抵押，并不会当然阻止租赁登记。
泰国土地厅（Department of Lands）的相关指引明确指出，土地登记人员不应仅仅因为抵押权人没有同意，就拒绝登记租赁。
但这并不意味着租户可以忽略抵押。房东的融资文件可能限制出租，而抵押被执行时也可能给租户带来重大商业风险。
对于需要投入大量资本的长期租户，真正的问题不是：
“这份租赁能不能登记？”
而是：
“如果抵押被执行，我们的占用权和已经投入的资金会怎样？”
为什么这很重要
长期租户可能需要投入大量装修、机械设备、公共设施、许可证相关工程或其他场地专属投资。
登记非常重要，因为泰国不动产租赁超过三年，如希望超过三年的约定期限获得法律保护，需要依规定办理登记。
但登记本身并不一定消除更早设立的抵押带来的商业风险。租户需要同时理解土地登记规则和贷款人关系。
典型情形
一家公司准备长期租用土地和建筑。
产权调查显示土地上已经登记银行抵押。房东说租赁仍可登记，而银行则要求提供同意文件或提出条件。
租户会问：
“法律上我们是否必须取得银行同意？如果银行同意，这份同意究竟保护我们到什么程度？”
这是两个不同的问题。
实务分析
01长期租赁应正确登记。
对于超过三年的不动产租赁，如果各方希望约定期限超过三年的部分也获得法律保护，应采用书面形式并依法登记。
02现有抵押不会自动阻止租赁登记。
土地厅相关通函要求登记人员不得仅因为抵押权人没有同意，就拒绝租赁登记。
03但抵押仍然可能影响租赁。
同一指引也承认，如果后设租赁损害抵押权人权利，抵押权人可能拥有相应法律救济。因此，租赁完成登记，并不意味着其当然不受未来抵押执行影响。
04同时检查贷款和抵押合同。
房东可能已经向贷款人承诺，未经同意不得签署长期租赁、转租、进行重大改建或设立其他负担。
因此，即使土地厅愿意登记，该租赁仍可能使房东违反融资合同。
05仔细阅读贷款人同意文件。
“银行同意登记该租赁”可能只代表银行允许房东签租赁，并不表示未来执行抵押时银行会维持租户占有。
如果租户将投入大量资本，可以考虑争取更广泛的不干扰安排（non-disturbance arrangement），即约定在符合特定条件时，即使贷款人执行担保，也不因该执行本身而立即要求租户退出。
06检查实际债务和执行风险。
抵押担保金额、偿还状态、是否已有违约及其他负担，都与租户的商业判断直接相关。
还应考虑租户固定改良和设备在执行情况下的处理。占有权、拆除权、设备所有权和补偿问题越早谈清楚，越好。
我们通常会看什么
我们通常检查最新产权文件、抵押登记、融资和抵押协议、未偿债务、违约状态、拟议租赁、租期、租户资本开支、银行同意及任何不干扰安排。
常见陷阱
常见错误包括：认为已抵押土地不能出租；认为租赁一旦登记就不再受抵押影响；接受贷款人文件却没有阅读执行条款；以及在贷款人立场尚未解决前就投入大量装修或设备资金。
实务下一步
把三类文件放在一起审查：
产权文件 → 贷款人限制 → 已登记租赁/贷款人确认
对于资本投入较大的租户，这比单独问“土地厅会不会登记”更重要。
法律来源
- 《泰国民商法典》第538条，关于超过三年的不动产租赁登记，以及第702条及后续条文关于抵押。
- 《土地法典》及泰国土地厅关于租赁和抵押登记的公开程序。
- 泰国土地厅通函第 มท 0515/ว 12903 号（2004年5月10日），关于已抵押土地上的租赁登记。
仅供一般法律参考。请就具体事实寻求法律建议。法律与监管实践可能变化。